关于鄂托克旗老旧小区改造情况的调研报告

为深入贯彻落实《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》国发【2015】37 号、《鄂尔多斯市 2017年政府工作报告》及自治区及我市有关旧城区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，鄂尔多斯市城投建设投资集团有限公司下属子公司鄂尔多斯市诚泰建设有限公司积极参与鄂托克旗老旧小区改造，2019——2020年通过中标方式对包括乌兰镇工矿棚户区、乌兰镇国税小区、棋盘井中学小区、棋盘井金鼎A区等31个项目老旧小区进行综合整治改造，改造内容为室内外管网、建筑物围护结构节能改造、屋面防水、小区道路、绿化、亮化硬化、监控系统及物业用房改造等。在鄂托克旗住房和城乡建设局、鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心提供相关资料、数据和政策文件的基础上，诚泰公司结合鄂托克旗老旧小区改造项目的实际情况开展调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更整洁更平安更有序的城市环境，推动我市老旧小区改造工作提出对策建议。现将有关调研情况报告如下：

一、基本情况

城镇老旧小区指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。诚泰公司参与改造的31个老旧小区普遍存在以下几个突出问题：

市政设施老化：老旧小区建造时间比较长、市政配套设施老化或缺失，建筑楼体、外立面破损以及电气线路、供热、给水、污水管网老化；各种管线埋设凌乱；消防设施缺乏。

居住环境差：违章搭建现象比较严重，占道经营屡见不鲜；道路破损，路灯缺失，影响出行；垃圾杂物随处堆放，卫生管理难度大。

交通拥堵：因停车位配备不足，停车管理不到位，导致路边车辆乱停乱放；同时旧城区道路两旁基础设施摆放无规则，导致交通安全、火灾等隐患的存在。

以上问题严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。解决这些问题的关键就是要对小区进行综合整治，并建立健全管理机制，形成良性循环。

二、改造工作中存在的难点

根据调研情况，诚泰公司认为鄂托克旗老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：

（一）部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是流程繁琐。老旧小区改造项目具有零碎分散的特性，工程签证变更多，涉及部门多，整体审批流程较为繁杂。二是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、燃气、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管线经营单位之间协调难度大。

（二）居民意见统一困难。老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大，主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动；二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调；三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如改造期间对当地群众正常生产生活造成不便；对早已形成的菜市场群体，小商小贩群体形成一定的破坏；对周边交通会造成一定的影响等。

（三）资料档案不全。部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，同时，老旧小区建成后，各单位对小区进行各种后期施工改造，改变建筑、绿化等部分结构，迁移电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线，需要实地核对。而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较少，场地的限制进一步加大改造的难度与施工的风险。

（四）缺乏长效管理机制。部分规模较小的老旧社区没有引进物业公司与业委会，管理方缺位，治理力量不足，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈，造成人力和资金的浪费。

三、进一步加强我市老旧小区改造的建议

城镇老旧小区改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分的重要途径，是改善人居环境、提升群众获得感和满足感的重大民生工程和发展工程，对促进我市社会稳定、和谐发展等均具有十分显著的社会经济意义。为进一步推动我市老旧小区改造工作，诚泰公司现提出如下建议：

（一）制定专项规划。老旧小区改造具有紧迫性和长期性的特性，应根据城市总体规划和居民改造意愿，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施，同时将老旧小区改造和文明城市创建、老年社区、未来社区改造等工作有机结合，实现小区综合服务功能进一步完善，小区人居环境进一步优化.

（二）建立协调推进机制。老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。需要由政府发挥主导作用，牵头成立相关职能部门协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题，简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。可协调住建、规划部门查找整理各老旧小区原始资料和图纸，对基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘；协调市政、电力、通讯、供水、燃气等部门提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。

（三）立足群众需求。牢固树立“以人民为中心”的思想，针对建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、设施改造、社区服务体系等方面，因地制宜确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共同利益的问题。完善老旧小区公共服务功能，优先解决水、电、暖、气、路、排污等问题。制定消防车通道治理方案，利用零星空闲用地、改造绿化带或与周边单位共建等方式增加停车位，拓展居民公共活动空间，增设小区休闲游憩场地和健身器械，具备开发潜力地段的小区可嵌入托幼、养老、医疗等便民服务。

（四）建立长效管理机制。坚持改造与整治相结合，建设与管理相结合，持续加强老旧小区后续管理，巩固改造成果。一是建立健全业主委员会和居民自治管理机构，夯实小区管理基础，改造过程中组织居民全程参与，与居民充分沟通，就改造内容和小区后续管理充分讨论。二是采取多种形式普及物业管理。根据不同小区居民的经济承受能力以及对物业管理的实际需求，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是充分发挥社区党员干部的带动引领作用。建立党员干部联系老旧小区的工作制度，党员干部兼任小区楼长、单元长等，赋予其社区服务职责，做好群众思想工作，带动居民共同参与到小区治理。

四、老旧小区改造中的国企担当

诚泰公司作为国有施工企业，坚决履行社会责任，积极投身我市老旧小区改造。一是在施工准备前期就做了大量的调研工作，广泛听取居民建议，优化施工方案，同时针对组织协调内容较多的难点，提前和物业、社区及电力、自来水、天然气、供热、电信等多单位进行充分沟通，商定施工顺序及配合内容。二是组建精干高效的现场管理团队，充分利用现场公示牌、广告栏等宣传阵地，向广大业主群众讲解改造政策和改造进度。三是规范现场管理，严格落实质量安全主体责任，严格执行基本建设程序、工程技术等强制性标准和施工规范，及时消除项目施工过程中的安全生产隐患，确保工程质量合格、施工安全。四是科学安施工工序和施工进度，通过可穿插施工的工序交替进行、增加劳动力和机械数量、申办夜间施工许可证、延长单项工序劳动时间、降噪防尘等有效措施，最大程度减轻对小区居民生活的影响。

诚泰公司秉承精益求精、追求卓越的工作态度，以让居民享受实惠为目的，改出样板工程、民心工程、群众满意工程为目标，全面完成改造任务，用实实在在的国企担当助力老旧小区改造升级，努力为我市老旧小区改造工作提供可复制、可推广的经验。